일본생활 : 일본의 임대부동산에 대해서 알아보기

 유학이나 취업목적으로 장기체류를 하는 외국인에게 있어서 일본에서 임대아파트 혹은 주택을 빌리고 싶다고 생각해도 일본 부동산의 규칙이나 습관의 차이에 당황하는 사람이 너무 많습니다.  보다 쉽게 외국인이 부동산임대를 하기 위한 어드바이스와 계약 혹은 입주시에 필요한 노하우에 대해 설명해드리겠습니다.

일본의 임대규칙은 무엇이 다른가요?

 일본의 임대주택의 규칙 중에은 외국에는 없는 독특한 것이 많습니다. 그 규칙의 차이를 부동산회사의 설명만으로 이해하기 힘들지도 모릅니다. 구체적인 일본의 임대규칙 내용에 관해서는 아래에 설명해 드리도록 하겠습니다.

・사례금 관습

 일본의 부동산임대에 드는 비용중에 외국인에게는 어색한 것이 "사례금" 관습입니다. 일본에서도 지역에 따라 다릦만, 외국에 "사례금" 관습이 있는 나라는 거의 없습니다. 보증금을 지불하고 집주인에게 "감사의 의미로 돈"을 지불하는것에 대해 납득하기 어렵지 않을까 싶습니다.. 일본의 사례금 관습은 전쟁전에 정해진 "지가집세통제령地代家賃統制令"이 유래라고 합니다. 임대료의 인상이 어려워졌기 때문에, 사례금이라는 명목 하에 일정한 비용을 사전에 수령하는 발상으로부터 생긴 관습이라고 합니다..

・일본고유의 부동산 규칙인 "갱신료"

 사례금과 같이 갱신료도 이해하기 어려운 규칙이라고 생각되어집니다. 일본에서도 특히 수도권과 교토에서 일반적으로 행해지는 규칙입니다. 계약을 연장하고 임차인이 오래동안 거주하는것도 집주인에게는 이익이 될 일인데 왜 비용이 발생할까라고 외국인은 생각할 것 같습니다. 해외에서 임대계약을 갱신 경우에는 한달치의 임대료를 무료로 하는것도 적지 않습니다.

 최근에는 이 일본특유의 두 가지 규칙을 그만두는 집주인도 많이 있습니다. 그러나 그만큼의 비용을 임대료에 가산하는 경우도 있습니다. 결과적으로는 임차인이 납득할 수있는 범위의 임대료이면 문제가 없기 때문에 제대로 내용을 확인한 후 계약을 하도록 하셔야합니다.

・해외에서는 기본적으로 전액 환불되는 보증금이지만 일본은 독특한 규칙이 존재

 사실 보증금에 관해서도 일본은 독특한 규칙이 있습니다. 퇴거시 파손 및 청소는 "임차인이 책임진다"라는 곳은 같지만 집주인이 일방적으로 비용을 공제하는 과정이 있습니다. 해외에서는 보증금을 부동산 회사도 집주인도 아닌 제3자인 기관에 맡기는 시스템을 채용하고 있는 나라가 있습니다. 아주 좋은 시스템이라고 볼 수 있지만 일본에서는 아직 일반적이지는 않습니다.

 일본에서는 퇴거 후 관리회사가 정한 회사에 청소를 위탁, 청소비 및 원상회복에 든 비용을 보증금에서 공제하고 나머지가 반환됩니다. 경우에 따라서는 부족한 비용을 추가로 청구 할 수 있습니다.

계약시에 필요한 것

・ 보증인 찾기

 입주를 인정 받기 위해서 요구되는 보증인 찾기도 외국인에게는 높은 벽입니다. 외국의 보증인 제도는 그 수가 적으며 "긴급 연락처"로 지인의 이름과 연락처를 기재 하는 것만으로 괜찮은 경우가 대부분입니다. 보증인 제도는 외국인뿐만 아니라 일본인에게도 동일하게 적용됩니다. 사업차로 일본에 거주중이신 분들은 직장상사나 인사담당자, 유학생이라면 학교의 교사나 사무담당자등에 부탁하시면 됩니다.

 그래도 보증인을 찾을 수 없는 경우에는 보증회사의 서비스를 취급하고 있는지 확인하시면 됩니다. 보증회사는 임차인으로부터 보증금을 받고 임대료가 체납되었을 때에는 임차인으로 바뀌어 집주인에게 임대료 지불을 해주는 시스템입니다. 보증료의 시세는 집세의 30%전후로 갱신시에는 비용이 다시 발생하는 것이 일반적입니다. 가입에는 심사가 필요하지만 외국인의 가입을 적극적으로 취급하는 보증회사가 등장하고 있습니다. 규칙의 차이와 보증인 문제가 해결이 되면 드디어 계약 및 입주 프로세스에 진입하게 됩니다..

계약시에 주의해야 할 것

 계약형식에도 일본특유의 규칙이 있습니다. 위에서 설명해 드린 사례금, 보증금에 관한 것 이외에도 앞으로 설명해드릴 내용도 제대로 확인하는 것이 중요합니다.

・부동산의 원상회복

 이 '원상회복'이나 '손상'의 정도는 일본에서 매우 엄한 기준으로 판단합니다. 약간의 얼룩이나 상처도 모두 교체해야 할 수 있습니다. 다만, 이러한 원상회복에 대해 이해하지 못하고 문제로 발전하기도 합니다. 어떠한 손상 수준에서 어떠한 복구가 필요한지 사전에 확인하는 것이  매우 중요합니다.

・부동산 임대계약 해지시에 필요한 절차확인

 해외에서는 자동으로 계약만료가 가능합니다. 하지만 일본의 경우에는 일반적인 임대계약기간 만료시에도 특히 문제가 없으면 자동으로 갱신이 되어 버립니다. 임대계약의 해지절차의 프로세스는 반드시 계약서에서 확인해 둡시다.

 그 외에 주의할 점으로 제출서류로 "재류자격증명서사본"이 필요합니다. 다만, 집주인이 임차인의 여권을 소지하는 것은 불법입니다. 여권을 맡기라고 요구당할 경우에는 제대로 거절하여야 합니다.

 각 시정촌에서는 외국인을 위한 일본의 임대규칙 가이드북을 배포하고 있는 곳도 있습니다. 거주하고 싶은 지역의 시정촌이 취급하고 있는지 사전에 문의를 하셔도 됩니다. 

이사와 생활습관의 관한 주의점

 이사를 마치면 옆집과 바로 밑의 거주자에게 인사하러 갑시다. 해외에서 이사와서 일본에서의 생활에는 아직 익숙하지 않은 것을 사전에 전해 두는 것으로,  잘못으로 인해 트러블 등이 발생했을시의 문제를 방지 할 수 있습니다.

 또한 무단재임대나 무단동거, 부동산을 타인에게 무단으로 빌려주는 것은 계약위반입니다. 외국에서는 방을 다시 빌려주거나 동거인를 하더라도 집주인에게 알리지 않는 경우가 많습니다. 그러나 일본에는 이러한 관습이 없습니다. 집주인이나 관리회사에 들킬 경우에는 계약위반으로 퇴거요청의 원인이 될 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

부동산 검색팁

 외국인이 부동산을 찾는 방법은 인터넷 검색이 가장 편리합니다.

 부동산사이트에서 검색시 '외국인外国人' '유학생留学生' 또는 '국적불문国籍不問'이라는 키워드를 넣어 검색을 하시면 됩니다. 도쿄도내 23구내에서 2,000개 이상의 물건이 검색되어집니다. 그 외에  "외국인 가능"이라고 명시되어 있지 않은 부동산도 「보증인 불필요」라는 조건이 게재되어있는 부동산이라면 관리회사와 협상을 할 수도 있습니다. 입주심사가 너무 까다롭지 않은 부동산 가능성은 있습니다.

 그 외에 부동산을 찾는 방법으로 마음에 드는 물건을 발견하여도 "외국인 불가"라고 명시되어져 있는 부동산을 발견하게 될 것 입니다.  "외국인 불가"라가 명시되어져 있는 이유는 의외로 간단합니다. 집주인의 대부분은 "어딘지 모르게 불안하기 때문"이라는 이유만으로 외국인 임차인을 받아들이고 있지 않습니다. 부동산취급을 하는 회사도 전례가 없기 때문에 외국인과는 계약을 하지 않는 곳이 있습니다.

 집주인이 외국인과의 계약을 불안하게 생각하는 것은 이 포스트에서 소개 한 일본의 부동산규칙의 내용을 모르진 않을까라고 불안해 하고 있을 뿐입니다. 일본의 부동산 임대규칙을 숙지 한 후 "이 곳에 꼭 살고 싶다"라고 하는 부동산의 집주인과 협상하다 보면 이야기를 들어주는 집주인이 있을지도 모릅니다.

 외국인에게는 엄격하다고 느껴지는 일본의 임대사정 일지도 모릅니다. 그러나 실제로는 조금씩 외국인이 임대하기 쉬운 환경이 갖추어지고 있습니다. 정부에서도 부동산 임대지침이 나와있습니다. 또한 다국어 계약서 샘플도 확인할 수 있습니다. 필요한 보증회사등도 증가경향에 있으며 점차 환경이 갖추어지고 있습니다. 좋은 부동산을 발견했을 경우에는 일본 부동산 검색사이트등을 적극적으로 활용하여 꼭 원활한 계약이 이루어지기를 바랍니다.